wyszukiwarka
 


v

 

Dane kontaktowe

Regionalna Giełda Nieruchomości "RGN"

ul. Barlickiego 25
43-300 Bielsko-Biała
Kontakt: Proszę dzwonić bezpośrednio do agenta przypisanego do oferty.

http: www.rgn.pl
e-mail: rgn@rgn.pl

Naszym partnerem jest homeportal.pl

Jakie mieszkanie kupić na wynajem?

A | A | A

Zakup mieszkania to zawsze inwestycja - nieważne, czy będziemy w nim mieszkać, czy też nie. Jeśli chcemy bezpiecznie ulokować kapitał - rynek mieszkań wydaje się być optymalnym rozwiązaniem. Co więcej, wcale nie musimy mrozić naszych pieniędzy, mieszkanie może na siebie samo zarabiać.

W ostatnim czasie coraz chętniej kupujemy lokale przeznaczone pod wynajem – nie powinno to dziwić, bo choć ceny mieszkań na przełomie ostatnich lat nieco wywindowały w górę, ciągłą tendencję wzrostową wykazują również stawki najmu. Jakie mieszkanie kupić pod wynajem, by uzyskać jak najwyższe profity z najmu i nie czekać na zwrot inwestycji ćwierćwiecza?

Prosta kalkulacja rentowności inwestycji – relacja kosztu mieszkania do stawek najmu

Polska, pod względem cen najmu za mieszkanie, wciąż należy do najtańszych w całej Unii Europejskiej. Nie oznacza to jednak, że kupno mieszkania pod wynajem się u nas nie opłaca. Jest wręcz przeciwnie. Środki zainwestowane w najmniejsze nawet „M” zwracają się już nawet po dekadzie od zakupu lokalu. Wartość wzrostu zależy jednak od wielu czynników. Lokalizacja mieszkania to podstawowy parametr, który należy uwzględnić w kalkulacji opłacalności inwestycji. Nadal najdroższym miastem jest Warszawa, w stolicy za wynajem m2 mieszkania dostaniemy średnio 42,40 zł. Na drugim miejscu w IV kwartale ubiegłego roku uplasował się Poznań ze stawką 33,75 zł za m2. Minimalnie mniej dostaniemy we Wrocławiu. Cena najmu w stolicy Dolnego Śląska to 33,64 zł za m2. Kraków – duży ośrodek akademicki uplasował się dopiero na czwartym miejscu w rankingu Portalu WynajmeMieszkanie.pl. Średnia cena wynajęcia 50-metrowego lokalu w Krakowie w październiku wynosiła ok. 1640 zł. Stawki najmu w Trójmieście, Katowicach i Łodzi w tym okresie nie przekroczyły z kolei 30 zł za m2.

Jednak cena najmu nie powinna ostatecznie przesądzać o zakupie lokalu pod wynajem. Rentowność takiej inwestycji w dużej mierze zależy także od korzystnej relacji kosztu mieszkania do stawek najmu. Najwyższe średnie ceny lokali w kraju znajdują się w Warszawie. Mediana ceny za m2 w lipcu 2010 r. w Warszawie wynosiła blisko 8 tysięcy. W czołówce najdroższych polskich ośrodków miejskich uplasowały się też Sopot i Kraków. Nieco mniej za mieszkanie zapłacimy we Wrocławiu i Poznaniu. Najmniej spośród czołówki największych polskich miast za lokum mieszkalne wydamy w Łodzi, Szczecinie oraz w Bydgoszczy. Stosunek zainwestowanej w lokum gotówki ma jednak bezpośredni związek z stopniem ryzyka. Jakie mieszkanie kupić pod wynajem, żeby inwestycja nie okazała się niewypałem, na której nie tylko nie zarobimy, ale i niepotrzebnie zamrozimy własne środki finansowe?

Najmniej ryzykowne jest kupowanie mieszkań z przeznaczeniem pod wynajem w największych ośrodkach akademickich i biznesowych. Niestety bardzo często wyborem miejsca zakupu inwestycji pod wynajem kieruje czysty przypadek. Nierzadko kupujemy mieszkanie w dzielnicy o niezbyt chlubnej sławie i oddalone dziesiątki kilometrów od najbliższych zakładów pracy i punktów handlowych, tylko z powodu niższej ceny. Takie podejście pozwoli jedynie na pokrycie czynszu i niewielki tylko zarobek - uważa Tomasz Sujak, dyrektor ds. Handlowych w Grupie Archicom, firmy deweloperskiej z rynku wrocławskiego.

Zanim zainwestujesz w lokal – ustal grupę docelową najemców

Kupując mieszkanie pod wynajem należy pamiętać, że nawet w ramach jednego miasta sąsiadujące dzielnice często mogą różnić się znacząco relacją kosztu mieszkania do funkcjonujących na rynku stawek najmu. Lokalizacje w centrum, choć są najdroższe, są gwarancją odpowiedniego popytu na wynajem. Są one nie tylko najlepiej skomunikowane, ale są miejscami o najwyższym prestiżu. Zanim jednak zainwestujemy w lokal w ścisłym centrum, warto się zastanowić komu będziemy chcieli go wynająć. Główną grupę najemców stanowią dziś studenci i młode rodziny, których nie stać jeszcze na kupno własnego M. Mieszkanie w samym sercu miasta może być poza ich zasięgiem finansowym.

Z drugiej strony tani, słabo skomunikowany lokal na obrzeżach miasta, wcale nie będzie zachęcał do wprowadzki. Decydując się na inwestycję pod wynajem dla tej grupy docelowej – warto porozglądać się za ofertami w modnych enklawach i dzielnicach, w których zlokalizowane są ośrodki naukowe i biura. Coraz częstszym najemcą mieszkań są także duże firmy, które opłacają odstępne w mieszkaniu dla swoich pracowników. W przypadku tego rodzaju klienta – najlepiej sprawdzą się lokale na osiedlach zamkniętych, w interesujących dzielnicach z dostępem do dogodnego węzła komunikacyjnego i ośrodków rekreacyjno-sportowych. W Krakowie takimi miejscami są nowe osiedla na Krowodrzy i w Podgórzu.

W stolicy, jeśli nie stać nas na inwestycję w ścisłym centrum – dochody uzyskiwane z najmu lokalu na Ochocie, Żoliborzu i na połączonych z centrum liną metra Kabatch, w dużej mierze pokryją raty kredytu. We Wrocławiu najdroższe ceny najmu, ale też i kupna mieszkania notuje Stare Miasto. Na uwagę zasługuje kompleks osiedlowy - Ogrody Hallera, leżący w willowej okolicy Grabiszynka i Borka. Deweloper niedawno obniżył ceny niektórych mieszkań w ramach rezydencji, bo tak najtrafniej można określić to chronione osiedle z apartamentami i studiami w otulinie parku Grabiszyńskiego. Ogrody Hallera to wysoka jakość wykonania, ale i ciekawy styl architektoniczny oraz dostęp do terenów rekreacyjnych. W końcu budynek oraz otoczenie generują nie tylko popyt, ale i wartość dodaną lokalu.

 

Mała trójka czy przestrzenne dwa pokoje?

Jeśli dobra lokalizacja mieszkania pod najem generować może wyższy popyt i przychody, to kalkulując tego rodzaju biznes nie można zapomnieć, że nie mniejszy wpływ na opłacalność inwestycji ma także metraż, piętro, układ mieszkania i funkcjonalność znajdujących się w nim pomieszczeń. Wśród najemców największą popularnością cieszą się mieszkania dwupokojowe. Dwa pokoje – możemy kupić w przystępnej cenie przy całkowitym metrażu mieszkania wynoszącym trzydzieści parę metrów, wszystko zależy od inteligentnego rozkładu wnętrza. Dwa pokoje rozłożone na 60m2 z pewnością docenią młode, nowoczesne pary lubiące przestrzeń. Dwójka zatem dwójce nierówna – 60 metrowe M2 będzie znacznie droższe od trzydziestu paru metrów, ale na pewno bardziej przyszłościowe – zwłaszcza, jeśli można w tak ogromnej przestrzeni wydzielić kolejny pokój, na przykład na gabinet – doceni to z pewnością będąca na dorobku młoda kadra menadżerska, która stanowi obecnie mocną grupę najemców.

Jednak większość wynajmujących chętniej wynajmie trójkę na stosunkowo małej powierzchni, niż przestrzenną dwójkę. Zatem jeśli dysponujemy większymi zasobami finansowymi warto rozważyć, czy kupić wielki przestronny stumetrowy apartament czy na przykład dwie mniejsze dwójki. Kiedy stracimy najemcę stumetrowego apartamentu, trudniej nam będzie w krótkim czasie znaleźć kolejnego klienta, dlatego w większych mieszkaniach okresy pustostanów są znacznie dłuższe niż nawet w najmniejszych mieszkaniach typu studio. Kupując mieszkanie pod wynajem powinniśmy też szczególną uwagę zwrócić na rozplanowanie przestrzeni. Spore problemy aranżacyjne mogą stwarzać nie tylko wąskie, mało ustawne pomieszczenia, ale i te słabo doświetlone mieszkania oraz te posiadające pokoje przejściowe. Właściwe rozplanowana powierzchnia nie tylko pozwoli stworzyć ergonomiczne, funkcjonalne dla użytkownika wnętrze, ale i ustrzeże inwestorów przed płaceniem za nieużytkowe metry kwadratowe.

Możliwość korzystnej aranżacji wnętrza, to czynnik, który powinien być brany przez inwestora pod uwagę, niezależnie od przeznaczenia mieszkania - uważa Tomasz Sujak z Archicomu. Przemyślany projekt wpłynie pozytywnie tak na jakość mieszkania, jak i na szybkość jego zbycia czy wynajmu. – dodaje Sujak. Niemniejszy wpływ na zyskowność inwestycji pod wynajem ma także standard wykończenia – i to zarówno mieszkania, jak i samego budynku, w którym się ono znajduje. Mieszkanie pod wynajem to długoletnia inwestycja – powinno więc być ono wykonane w solidnej technologii. Większość wiekowych mieszkań z rynku wtórnego, zwłaszcza tych w blokach z wielkiej płyty za kilka lat po prostu nie zda egzaminu. I nie chodzi tylko o niski standard takich lokali, ale też wyższe ceny ich eksploatacji. Trudności z wynajmem możemy też mieć w przypadku mieszkań zlokalizowanych na wysokich piętrach w budynkach bez windy.

Kupno nieruchomości jest dobrą i przede wszystkim bezpieczną inwestycją, jednak planowany okres jej zwrotu uzależniony jest od wiedzy na temat rynku nieruchomości i dokładnego studiowania ofert przez inwestora. Jakie mieszkanie kupić pod wynajem, żeby nie stracić? Przede wszystkim takie, w którym sami chcielibyśmy zamieszkać.

 

Źródło: http://www.nieruchomosci.egospodarka.pl/


Pozostałe tematy

Wszelkie podane przez Pośrednika informacje nie są ofertą w rozumieniu Kodeksu Cywilnego

Przejdź do góry strony